第一章  总   则

第一条  根据《兰州市物业管理规定》、《兰州市市级党政机关和事业单位办公用房管理办法》，制定本管理办法。
    第二条  市级机关办公用房物业服务管理范围为纳入市财政物业管理经费预算的市级党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关、民主党派、人民团体和市委市政府直属事业单位（以下简称“市级机关”）的办公和业务用房包括租用办公用房（以下简称“办公用房”），不包括与非市级机关单位共同办公且无法单独聘请物业服务企业的。
    第三条  市级机关办公用房物业管理存在下列情形之一的，暂不纳入统一管理，但须报送市机关事务管理局审批，市财政局备案：
    （一）物业管理内容涉及国家和商业秘密，对保密工作要求特别高，一般物业服务企业难以满足的；
    （二）物业管理内容涉及珍贵文物和贵重物品，对管理维护技术要求特别高，一般物业服务企业难以满足的；
    （三）承担大型会展活动和重要外事任务，对物业管理人员要求特别高，一般物业服务企业难以满足的；
    （四）有其他特殊情形的。

第四条  未纳入统一管理范围的市级机关需聘请物业服务企业的，应按照政府采购有关规定执行后，将物业管理合同报送市机关事务管理局备案。

第五条  本办法所称投标人是指参与市级机关办公用房物业管理投标的物业服务企业；定点服务企业是指市级机关办公用房物业管理招标评审后产生的中标供应商；物业服务企业是指通过询价程序获得具体物业管理项目成交资格的定点服务企业；业主单位是指纳入办公用房物业服务统一管理范围且有采购需求的市级机关。

第二章  定点协议采购

第六条  市机关事务管理局代表市级机关以采购人身份，通过政府采购，在兰州市范围内选择具备物业管理相关资质的供应商作为市级机关办公用房定点服务企业。定点服务企业每两年确定一次，协议服务时间为采购合同签订之日起。

第七条  获得服务资格的中标供应商，登记备案并纳入兰州定点服务企业库，由市机关事务管理局授予“兰州市市级机关办公用房物业服务定点服务企业”证书。

第八条  投标人在接到《中标通知书》后，持《中标通知书》与市机关事务管理局签订《定点服务协议》。协议签订后应分别送招标代理机构、市财政局备案。

第九条  业主单位有物业服务需求时，向市机关事务管理局报送物业服务申请，市机关事务管理局会同市财政局对业主单位所报物业基本情况、采购需求、经费预算等内容进行审核。

第十条  业主单位依据市机关事务管理局批准的物业服务申请，在定点服务企业库范围内询价。询价应遵循以下规定：

（一）业主单位应根据本单位物业基本情况和采购需求进行询价，询价包含但不限于以下内容：

1.物业基本情况，含物业名称、物业类型、座落位置、建筑面积、占地面积等；

2.设施设备详细情况，含智能化系统、电梯、空调系统、消防系统、监控系统等；

3.相关配套附属设施情况；

4.物业服务内容和标准；

5.特殊需求；

6.付款方式；

7.履约保证金；

8.其它相关内容。

（二）业主单位应根据本单位物业管理经费预算设定合理的最高限价，并明确其是否包含专项设施设备维修费用和低值易耗品维护费用。

（三）市机关事务管理局按照业主单位服务需求、质量且报价最低的原则确定成交物业服务企业。若出现两家及以上定点服务企业报价一致的情况，则采用抽签方式确定物业服务企业。

第十一条  物业服务企业应在五个工作日内，与业主单位（房屋产权单位）签订《物业管理委托合同》，市机关事务管理局作为采购监管单位对服务企业的服务内容、服务质量、服务考核全程监管。合同应一年一签，合同签订后报送市机关事务管理局备案。

第十二条  同一办公楼（区）有多个业主单位的物业管理应遵循以下规定：

（一）由市机关事务管理局牵头，组织各业主单位相关人员共同组成物业管理采购小组，负责办理该物业服务定点服务相关事宜。

（二）各业主单位原聘物业管理合同到期时间不一致的，以业主单位中物业管理合同最后到期的时间为节点组织定点采购，之前到期的业主单位可与原聘物业企业续签合同至上述时间节点。

（三）物业管理采购小组综合各业主单位的采购需求，制作询价文件，组织实施询价，确定出一家物业服务企业承担物业管理。

（四）物业服务企业应分别与各业主单位签订物业服务合同，其履约时间应当一致。

（五）物业服务企业服务一个年度后，有80%（含）以上业主单位同意与其续签一下年度合同的，由该物业公司继续承担物业管理。

第十三条  定点物业服务企业现有的市级机关办公用房物业管理项目，且业主单位同意续约的，经市机关事务管理局审核经费后可直接确定为服务单位，不再进行询价。

第三章  物业服务内容和标准

 第十四条  市机关事务管理局负责制定《兰州市市级党政机关和事业单位办公用房物业管理服务标准及要求》（以下简称“机关物业标准”，附件1），定点服务企业应针对此服务标准及要求，制定物业管理方案和相关承诺。

第十五条  定点服务企业在报价时，应根据具体物业管理项目要求，其服务内容和标准不得低于机关物业标准，以及在定点服务企业入围招标时的投标方案和相关承诺。

第四章  经费结算

第十六条  物业服务企业于报价时提交的各项费用作为结算依据，不得无故提高物业管理费用。

第十七条  因不可抗因素产生的服务，如自然灾害、突发疫情等，物业公司应及时向业主单位报备相关服务费用，经业主单位询价，双方协商后再行定价。

第十八条  物业管理与服务的结算要求：

（一）物业费按年付方式，或按双方协议约定结算。物业服务企业应制作结算清单，出具正式税务发票，交业主单位完善审批手续后结算。物业费严格按照询价时的成交价或与业主单位合同约定价格进行计算，不得超出《兰州市市级党政机关和事业单位办公用房物业收费标准》（附件2），不得擅自变更收费标准以及变相支付或收取物业费。

（二）物业服务企业不得允许任何人、任何单位以任何方式套取现金，不得提前结算或弄虚作假，原始单据及相关档案要妥善保管备查。

第五章  监督管理与奖惩

第十九条  市机关事务管理局负责受理业主单位与物业服务企业之间的质疑、纠纷或投诉，进行调查、协调，并给予答复。

第二十条  市机关事务管理局组织成立物业管理与服务专家小组，对业主单位与物业公司之间产生的投诉，进行鉴定、裁决。

第二十一条  市机关事务管理局应根据市级机关办公用房物业服务标准及要求，制定《兰州市市级党政机关和事业单位办公用房物业管理考核办法》（以下简称“机关物业考核办法”，附件3），通过现场检查、临时抽查、随机采访、问卷征询、定点征求意见等形式，对物业公司的用工制度的合法性、管理服务的规范性、管理目标的完成率和业主单位的满意度等情况进行适时监管和年度综合考核。考核结果分为优秀、良好、合格和不合格四个等级。

第二十二条  业主单位应结合本单位实际，根据机关物业标准与机关物业考核办法的相关规定和要求，制定本单位考核细则。业主单位可采用每季度或年度考评等方式，对物业公司履约情况进行日常监管和服务评价，评价结果纳入年度综合考核计分。

第二十三条  物业服务企业在承担物业管理和服务过程中存在下列情形之一，经责令整改后，仍不合格的，按双方签订的物管合同相关条款扣除相应违约金，并终止该项目物管合同。

（一）未经业主单位同意，擅自更改或取消招标文件规定的市级机关物业服务标准及要求的。

（二）未经业主单位同意，将部分或所有服务转包给其他公司的。

（三）未经业主单位同意，擅自改变或占用物业管理服务区域内的公共设施的使用功能的（如：管网、供电、通讯线路、房屋等）。

（四）未经业主单位同意，利用业主单位所拥有的软硬件资源开展其他经营性活动，以谋取利益的。

（五）未按业主单位要求对进驻的工作人员进行政历审查的。

（六）所投入使用的各种设备、用品、用具的制造标准、安装标准及技术规范等，不符合现行我国相应的标准、规范要求，导致业主单位利益受损的。

（七）业主单位每季度或半年考核为不合格的。

第二十四条  物业服务企业在承担物业管理和服务过程中存在下列情形之一的，按双方签订的物管合同相关条款扣除全部违约金，取消其定点服务企业资格，纳入不良记录。同时，终止其所有物管合同。

（一）管理服务措施、用工条件及人员工资构成不满足法定要求的。

（二）一年内，有效投诉达三次及以上的。

（三）不配合业主单位物业移交、验收、接管工作的。

（四）擅自挪用公共维修基金的。

（五）采用不正当手段竞争的。

（六）拒绝接受有关部门监督检查的。

（七）因非法操作导致重大事故、人员伤亡的。

（八）市机关事务管理局年度综合考核不合格或连续两年为合格的。

第二十五条  定点服务企业在协议服务期内，其物业管理资质被有关部门降低至招标文件规定资质以下的，取消其定点服务企业资格，同时，终止其所有物业管理合同。

第二十六条  出现第二十三至二十五条规定终止原物业公司物业管理合同情形，经征求业主单位意见后，由该项目排名第二的定点服务企业接管或重新组织询价。

第二十七条  定点服务企业协议服务期内存在下列情形之一的，取消其定点服务企业资格，纳入不良记录。

（一）无正当理由拒绝接受询价邀请或接受邀请但拒绝报价的。

（二）通过询价程序获得该项目成交资格后，无正当理由，放弃成交资格或拒绝与市级机关签署并履行合同的。

（三）原物业公司因违反本办法规定导致其物管合同终止后，该项目排名第二的定点服务企业无正当理由拒绝接管的。

第二十八条  物业公司在承担物业管理和服务过程中，无第二十三至二十五条规定所列情形且各年度考核均为优秀的，可直接获得下一轮定点服务企业资格。

第二十九条  业主单位未按规定要求聘请物业服务企业，经整改仍不符合要求的，市机关事务管理局给予全市通报。

第六章  附则

第三十条    本办法由市机关事务管理局负责解释。

第三十一条  本办法自2015年1月1日起执行。