第一章  总   则

第一条 为了推进市级党政机关及直属事业单位办公用房物业服务管理精细化、标准化、规范化，根据《中华人民共和国政府采购法》、《机关事务管理条例》、《兰州市物业管理条例》、国家机关事务管理局《中央国家机关购买后勤服务管理办法（试行）》、《兰州市市级党政机关和事业单位办公用房管理办法》，制定本管理办法。
    第二条 市级党政机关及直属事业单位办公用房物业服务管理范围为纳入市级预算保障的市级党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关、民主党派、人民团体和市委市政府直属事业单位（以下简称“市直机关单位”）的办公和业务用房，包括租用办公用房（以下简称“办公用房”）。    

第三条 本办法所称物业服务管理，是指市直机关单位依法通过政府购买服务方式选择具有资质的物业服务企业，按照标准在各自办公区域内进行房屋建筑及其配套设施设备、园林绿地、环境卫生、公共治安、消防安全、交通秩序等维护、养护、服务、管理，并接受相关职能部门监督的活动。

第四条 市机关事务管理局负责市直机关单位办公用房物业服务的综合管理，包括研究制定和组织实施市直机关单位办公用房物业服务相关管理制度，组织市直机关单位对物业服务管理费用开展预算绩效管理，协助行业主管部门处理物业服务管理中的矛盾纠纷。

市财政局负责按照部门预算保障市直机关单位办公用房物业服务经费，依法监督物业服务管理采购活动。

市直机关单位负责办公用房物业服务管理的计划申报、采购办理和经费结算工作，以及物业服务活动的日常监督管理工作。

第五条 市直机关单位办公用房的物业服务管理应当坚持保障运行、服务规范、安全高效、节约开支和环保低碳的原则。

第二章  内容和标准

第六条 物业服务管理项目内容包括：

（一）房屋日常养护维修；

（二）给排水设备运行维护；

（三）供电设备管理维护；

（四）电梯运行维护；

（五）空调系统运行维护；

（六）消防系统维护；

（七）环境卫生管理；

（八）绿化管理；

（九）除“四害”管理和卫生消毒；

（十）传达保安秩序管理；

（十一）会议服务；

（十二）代办性服务；

（十三）其它物业服务管理项目。

第七条 市直机关单位按照《兰州市市直机关单位办公用房物业服务管理通用标准要求》（附件1），选择确定本单位物业服务管理具体项目内容。所选择确定的物业服务管理具体项目要和单位实际情况、预算编制、合同内容相一致，除法律法规另有规定外，物业服务项目不得拆分发包。

第八条  市机关事务管理局会同市财政局，根据市直机关单位物业服务具体项目内容及涉及物业面积，结合年度财政预算物业费总量、市场价格水平、物业服务管理成本，合理测算确定《年度市直机关单位物业费预算支出标准》（附件2），作为物业费前置审核及编制预算的基本依据，并根据经济社会发展变化、机关正常运行需求等，一般每三年进行动态调整。

第三章 预算和采购

第九条 市直机关单位采购物业服务，应当根据本单位物业具体项目内容及面积，结合市场调研方式，科学合理测算编制年度物业费预算，经上级主管部门同意后，报市机关事务管理局审核并报市财政局备案后，依法实施采购。

第十条 市机关事务管理局制定物业费审核办法，通过资料审查、现场查看、第三方测量等方式，对市直机关单位所报物业基本情况、采购需求、经费预算等内容进行前置审核，汇总报送市财政局，市财政局根据当年财力水平安排预算。

第十一条  市直机关单位作为购买物业服务的实施主体，应当在预算指标下达后，依据《中华人民共和国政府采购法》开展采购活动，选择具有相应物业服务资质、经营规范、服务优良、信誉度高的物业服务承接企业。

第十二条 市直机关单位应当以书面形式与物业服务承接企业签订物业服务合同，合同约定与采购时的招标需求、承接企业投标承诺相对应。物业服务合同应当约定以下事项：

（一）物业服务的内容、事项、期限、数量和质量标准；

（二）物业服务的计价方式、价格、费用和结算方式；

（三）维修方式及资金使用；

（四）双方的权利义务和违约责任；

（五）有关保密、安全、节能等管理要求；

（六）服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等；

（七）明确物业共用部位、共同设施设备的经营收益归属；

（八）其他依法需要明确的事项。

第十三条 物业服务合同签订后报送市机关事务管理局备案。

第十四条 同一办公楼（区）有多个市直机关单位集中办公的物业管理应遵循以下规定：                    

（一）由市机关事务管理局牵头或办公用房面积最大的单位牵头，组织各业主单位相关人员共同组成物业管理采购小组，负责办理该物业服务项目相关事宜，选择一家物业服务企业承担。 

（二）同一办公楼（区）公共部分物业费用按本单位办公用房面积在所驻共同办公的市直机关单位物业服务管理面积的比重分担。同一办公楼（区）由一家单位承担所有物业服务管理职能的，公共部分不再进行分担。

（三）各市直机关单位原聘物业服务合同到期时间不一致的，以市直机关单位中物业服务合同最后到期的时间为节点组织采购，之前到期的市直机关单位可单独采购物业服务至上述时间节点。

第十五条 与非市直机关单位的其他单位同处办公，且该处物业服务企业相对固定，受客观条件所限无法选择物业企业的，可以与该处物业服务企业商议，依法办理采购手续，签订物业服务合同。其他确实无法自行选择物业服务企业的部门，参照本条规定签订物业服务合同。

第十六条 市直机关单位签订物业服务合同，一般不得超过《年度物业费预算支出标准》。物业费远超出《年度物业费预算支出标准》的，应当有相应的法规、政策等依据。在房屋租赁时，物业费标准也应作为一项前提考虑条件，参照执行，如遇特殊情况，按相关规定政策执行。

第十七条 市直机关单位出租办公用房或场地的，出租部分不应申报物业费预算，应当由承租人交纳出租部分相应的物业费。承租人交纳物业费方式应当在租赁合同和物业服务合同中予以明确。物业共用部位、共同设施设备的经营收益应当上缴财政非税收入。

第十八条 物业服务管理结算要求：

（一）按双方合同约定，先服务，后付费，按时结算，做到程序规范，手续齐全。

（二）不得超出当年物业费预算金额，不得擅自变更收费标准以及变相支付或收取物业费。

（三）物业费不得夹杂水电费、停车费等其他支付费用。

第四章 服务和管理

第十九条 市直机关单位应当根据合同约定，督促物业服务企业制定物业服务管理实施方案及应急预案，聘请专业人员从事相关服务工作，确保服务质量。

第二十条 市机关事务管理局、市直机关单位对市直机关单位办公用房物业服务活动实施政府购买服务部门预算绩效评价，对物业服务质量、资金使用、节能降耗等方面进行全面评价，并按要求将评价结果报市财政局。

第二十一条 市直机关单位应当加强与物业服务企业的相互沟通协调，协商解决矛盾纠纷。市机关事务管理局协助行业主管部门调处物业服务质疑、投诉或纠纷。

第二十二条 市直机关单位物业管理区域内机动车停放服务管理。

（一）市直机关单位应当利用物业管理区域内现有场地、或通过租赁场地方式设置停车场所，保障公车、及本区域内干部职工工作时间内的车辆停放。

（二）市直机关单位物业管理区域内机动车停放场所，除保障公车、及本区域内干部职工车辆停放的工作时间外，可以对外开放，按照相关规定收取停车费，上缴财政非税收入。

（三）市直机关单位机动车停放场所必须严格落实安全管理责任，车辆停放不得占用消防通道、绿地、车辆和行人通道等，不得违反相关法律法规规定。

第五章 监督和奖惩

第二十三条 市直机关单位应结合实际，根据市直机关单位物业服务标准与机关物业考核办法的相关规定和要求，制定本单位考核细则，采用每季度或年度考评等方式，对物业公司履约情况进行日常监管和服务评价，督促物业服务管理规范运行。

第二十四条 市机关事务管理局应根据《兰州市市直机关单位办公用房物业服务考核办法》（附件3），通过现场检查、随机抽查、问卷征询、定点征求意见、聘请第三方考评等形式，对物业公司的用工制度的合法性、管理服务的规范性、管理目标的完成率和市直机关单位的满意度等情况进行适时监管和年度综合考核。考核结果分为优秀、良好、合格和不合格四个等级。

第二十五条 市机关事务管理局会同市财政局等相关职能部门加强对物业服务采购、政府采购合同履行等方面的监督检查，发现违法违约问题予以通报，并依法依规进行处理。

第六章  附则

第二十六条  本办法由市机关事务管理局会同市财政局负责解释。

第二十七条  本办法自公布之日起实行，有效期三年。《兰州市市级党政机关及直属事业单位办公用房物业管理办法（试行）》（兰管局〔2014〕96号）废止。原有物业服务合同未到期的，继续履行。合同到期后，按照本制度执行。

附件1  兰州市市直机关单位办公用房物业服务管理通用标准要求

附件2  2023年-2025年兰州市市直机关单位办公用房物业费支出标准

附件3  兰州市市直机关事业单位办公用房物业服务考核办法

附件1

兰州市市直机关单位办公用房物业服务

管理通用标准及要求

一、房屋日常养护维修

（一）服务范围：除涉及建筑结构以外的办公楼（区）其他项目均为巡查、维护、维修、管理内容，包括但不限于：办公楼（区）室内地面，室内各类顶板，室内外墙面、屋面、屋面防水补漏，外墙防水、外墙粉刷、外墙修补、内墙粉刷，吊顶隔断、幕墙玻璃、踢脚、门（含门面、门锁、铰链及闭门器等）、窗户、窗玻璃、窗台、窗套、窗帘、窗帘盒、锁、铝合金窗柜、楼梯扶手、楼梯护板、玻璃幕墙、石材幕墙、铝扣板、铝合金门窗锁拉手维修，办公桌抽屉锁、抽屉排锁维修，水体、烘手机、隔断、室外道路、通风道、停车带、井盖、篦子、减速带、车挡、地沟、各类雨水及污水管道、防雷设施、围墙（栏）、园林挡土墙、花岗岩、活动场地、路面修补、绿化围栏、绿化栅拦、室外亭、台、桥、桌、椅、步行道、标识、标牌及其设施等。

（二）服务标准：确保办公楼（区）房屋的完好等级和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零星维修合格率100%。 

（三）服务要求：

1.制定房屋维修、建筑装饰等年度、季度维修计划，呈报业主单位审批并按委托组织实施。保证建筑、结构和设施设备完好率达到100％；爱护设施设备，未经业主单位书面批准，不得对建筑、结构、设施设备等进行改动；确保各类设备设施的日常养护维修，及时完成各项零修、报修任务，接到报修后10分钟内到达现场，一般维修任务不超过24小时。

2.保证办公楼（区）的正常使用，根据水暖配件数量、土建道路数量、房屋办公室的数量、屋面数量、窗玻璃、窗帘数量、铝合金门、办公室等年均损耗量拟定年度工作计划。

3.对办公楼（区）适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；并建立房屋巡查台帐，记录房屋的运行、检查、保养、维修记录；属于大、中修范围或者需要更新改造的，业主单位需制定维修计划与方案，提出报告与建议，经主管单位研究通过，报市机关事务管理局批准同意后方可按规定组织实施。

4.维修现场垃圾污物杂物清理干净卫生，保持维修现场整洁。

二、给排水设备运行维护

（一）服务范围：对办公楼（区）室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修。楼内外及地下停车场给排水所使用的管道、阀门、水表等所有的配套设施设备；楼内外及地下停车场给排水所用的水池、水箱、水沟、水井、水坑、化粪池等所有的配套设施设备；给排水所用的电机、水泵、管道、阀门、供电管线及配电控制设施设备等所有给排水，正常运行所需要配合的所有设施设备；卫生间给排水所用的管道、阀门、蹲坑、小便斗、坐便器、拖把池、面盆、水嘴等；旱喷系统所用的管道、阀门、喷头、电机、水泵、供电管线及配电控制设施设备等所有旱喷系统正常运行所需要配备的所有设施设备；办公区内的所有公共开水器的给排水所用管道、阀门、电器及配电控制设施设备等；太阳能系统所用的太阳能加热板、电加热设备、管道、阀门、电机、水泵、供电管线及配电控制设施设备等。

（二）服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒；定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通；及时发现并解决故障，零维修合格率100%。

（三）服务要求：

1.每日必须对各种给排水设施、设备进行巡查，并建立设施设备台帐，记录设施设备的运行、检查、保养、维修记录，保证设施设备的正常使用。

2.加强值班，坚守岗位，密切注视给排水各设施、设备系统运行情况；每天派专人巡查房屋、水电、土建等设施，及时对设施、设备系统的各种出现的故障进行维修，发现问题及时报告及时处理，保障水电设施正常运转；水电、下水道堵塞等故障问题10分钟内赶到现场及时处理，做到修缮工作无积压，在规定时间内加班加点完成工作。

3.严格执行相关技术标准和服务要求，规范服务和保障；定期对排水管道进行清通、养护，清除污垢；加强巡视检查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好；管道局部锈蚀严重的应予以更换；水泵的轴承每年不少于1次清洗、维护、检查出水口压力，若压力表损坏及时更换；阀门开关不灵活及管沟进水，应及时处理或更换；保持室内外排水系统通畅；消防栓、消防泵设备完好；设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，零修合格率达到100%，一般性故障排除不过夜。

4.水电维修服务要求24小时值班（值班人员须具备相关水电维修专业资质，能即时处理如停水、漏电、爆管、渗漏等故障，协助维保单位完成例行维护保养，能自行完成维保单位工作内容之外的日常检查、检修、清洁等工作），做好值班报修电话记录，接到报修项目10分钟内赶到现场进行维修；配备具有国家规定相关资质单位及有资质人员进行上岗施工。

5.作好节约用水工作；对特定时段服务的设施设备，必须根据要求按时开关。

6.制定并执行设施设备操作规程及保养规范。

三、供电设备运行维护

（一）服务范围：对办公楼（区）供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修。

（二）服务标准：对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；配合做好通信综合布线系统的维修服务；配合广电设施的安装、迁移等服务；做好通信线路管理维护资料的建立、存档；业主单位各通信运营商的协调、联系、管理工作；配合做好通信端口故障检测、通信端口损坏更换安装、电话机位置迁移时的电话线的布置安装、信息端口的搬迁任务。加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护好避雷设施。

（三）服务要求：

1.按照相关法律法规、技术标准及规范，结合办公区配电系统性能特点和办公环境的要求，制定高、低压合理维护计划及相关管理制度，对供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置、电力实时监测系统等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修;建立各项设备档案，配电室运行管理人员每月应配合供电部门对法定表计进行抄计工作，并作好记录备查;建立、落实配送电运行制度、电气维修制度、配电室管理制度、24小时运行维修值班制度和实时监测系统值守、运行管理制度并做好运行记录及设施设备台帐等，记录设施设备的运行、检查、保养、维修记录，保证设施设备的正常使用。

2.加强值班，坚守岗位，密切注视高、低压供电设施、设备系统运行情况，及时排除故障，保证供电设施完好；供电运行和维修人员必须持证上岗，值班人员应是经过专业培训，持有国家电力监管委员会颁发的，在注册有效期内《电工进网作业许可证》的合格值班电工，配电室和电力实时监测系统中心24小时值班，并每班值班人员不少于2人，配电室值班人员每2小时对配电室设备进行一次巡视，并将巡视检查结果记录于《高低压配电室运行记录》内，配电室值班人员工作中认真观察各种电器设备、设施运行情况，如发现问题及时采取相应措施，同时上报值班班长，并由值班班长报业主单位；严格各班交接制度，工作人员在工作中应坚守工作岗位，认真履行职责，遵守机关各项规章制度，严格按各项操作规程操作，严禁违规操作；配电室值班人员每天应注意外线停电计划，如发现系统主、备供电线路有停电计划，应及时上报业主单位，编制并上报调线计划，避免由此引发的停电事故；每月定时对所辖设备进行安全检查，并作好记录备查。

3.加强日常维护检修，办公用房、公共空间、会议室的灯具插座及庭院灯、楼道灯损坏及时修复或更换，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好率要达到98%以上；设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，一般性故障立即排除，设备零修合格率达到100％，一般性维修不过夜，应急措施得当有效。

4.物业服务单位对运行管理范围内设备、设施进行定期维修保养时，须遵照国家电力和供电部门相关规定按时、按质、按量完成，物业服务单位对运行管理范围内设备、设施进行紧急维修时，应争取在最短的时间内完成，对紧急维修的部位及项目进行分类、分析、统计建档，以便掌握设备存在的隐患，同时对维修的耗材进行有效控制。

5.配电室主、备供线路在无特殊情况时，需提前告知业主单位，倒闸时间不应超过3分钟，发电机应急起动时间不应超过1分钟，配电室所配备的发电机必须根据发电机特性，由专业单位定期进行各项维护检查和启动试验，保证事故停电时正常起动，并作好检查记录备查；因工程维修保养等原因停电，应提前一周书面通知用电单位，经批准后方可实施，因突发事件停电，应在积极处理的同时报告相关部门，并在恢复供电24小时内向相关方做出解释、说明。

6.做好重大活动、重要会议、夜景照明、节日灯系统等的服务保障工作，变配电设备在重大活动、重要会议、节假日前必须进行一次安全检查，检查结果报相关部门备案，保证重大活动、重要会议、夜景照明、节日灯系统正常运行，并按时关启。

7.定期清扫检查变压器、配电装置、检查仪表、空开配电盘等是否正常，出现问题及时更换，配电室内应做到清洁卫生、整齐有序，经常检查各封堵部位，杜绝小动物进入配电室内。

8.做好设备机房的安全、防火工作，严格执行用电安全规范，确保用电安全。

9.高低压配电室各项设施设备及配电箱柜等，每年必须聘请具备专业资质的单位，进行防雷接地装置检测，保证避雷设施完好、有效、安全，并作好记录备查。

10.外线工作人员需具备专业从业岗位证书，维修操作时应有安全监护人员在场。

11.大楼各出入口及楼道备有充电式紧急照明设备。

12.购置后备部件，以防急用。

13.建立节电措施，统筹规划，做到合理、节约用电。

14.配合业主单位办理相关保供电手续。

15.物业服务单位须按国家规范及标准，提供长期警示牌和临时警示牌，如果考虑不周、摆放不当造成安全事故的，由物业服务单位负责。

16.物业服务单位须对工作中的人员安全负责，若在工作过程中造成安全事故或造成他人人身安全事故的，由物业服务单位负责。

17.完成业主单位安排的其他相关工作。

四、电梯运行维护

（一）服务范围：电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常养护维修。

（二）服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关特种设备管理规定和安全规程，定期对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常养护维修和清洁；电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，经常对客（货）梯设备等进行巡视检查，定期进行维修保养，定期对客（货）梯进行年检；安全设施齐全有效，客（货）梯内求救警钟保持正常工作状态;扶手客梯运行正常，且安全标志明显、齐备。因故障停梯，接到报修后维修人员应在10分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

（三）服务要求：

1.客（货）梯的维护保养根据设备的实际需要进行，物业服务单位应保障客（货）梯的日常正常使用，对客（货）梯的维护保养不应该影响日常运行，正常工作时间不得进行维护保养工作，如遇特殊情况应跟业主单位进行沟通并得到书面允许以后方可进行。物业服务单位应该有完善的保养计划和维护管理办法并且有相应的表单进行管理认可，维护保养工作及零配件和消耗件的更换和使用应得到业主单位的书面认可，否则业主单位予以不认。除正常维护保养外的工程项目，根据具体的情况另行协商操作。

2.在遇到紧急情况的时候物业服务单位要及时到位并进行处理；客（货）梯发生情况后物业服务单位工作人员应该在10分钟内达到现场进行处理，有人员被困时正常情况下处理时间不应该超过10分钟得到安全救助，并及时解决设备问题让设备进入正常运行；如遇到自然灾害或者火灾及淹水，停电或故障等情况时物业服务单位应安全、及时的处理好客（货）梯相关的工作。

3.随时保障客（货）梯的清洁卫生，每天应该对客（货）梯的公共接触部位进行消毒处理。管理好客（货）梯的运货情况，不能对客（货）梯造成损坏。客（货）梯的照明和换气扇应该随时得到完整保障，照明和换气扇故障不能过当日。在遇特殊情况时物业服务单位工作人员应配合电梯生产厂家对客（货）梯进行人工操作。

4.客（货）梯属于特种设备，维保公司和上岗工作人员应该取得相应的工作认证才可以进行以上相关工作。

5.物业服务单位必须配备电梯专职负责人。加强对电梯、货梯等垂直交通系统设备和维保专业公司的专业管理，承担客（货）梯服务运维管理单位应具备国家电梯安装维修企业资质，上述人员应具备相关电梯专业知识，从事电梯专业工作达3年以上。

6.客（货）梯相关设备维保或专项作业需要生产厂家或具备资质专业公司进行，报经业主单位同意后，由物业服务单位直接向生产厂家或具备资质专业公司进行委托、付费。具体的设备维保或专项作业活动由物业服务单位协助生产厂家或具备资质专业公司组织实施，业主单位全过程进行监督，相关维保或作业资料由物业服务单位代业主单位整理、存档；物业服务单位在维保单位的指导下，按要求对设备进行操作和一般性的日常保养和维护，有关技术或操作的难点由维保单位负责解决。

7.为了确保设施、设备系统安全运行，物业服务单位根据国家或行业的有关标准负责每年具体检测、试验等事宜，所有客（货）梯的安全保障由物业服务单位负责，按时申报安排例行检测、试验，并确保检测、试验结果满足相关规定标准，客（货）梯的安全和使用方面的合格认证也由物业服务单位通过正常程序及时取得，相关费用已包含于合同总费用中，由物业服务单位直接向相关检测、试验单位支付。

8.物业服务单位须对工作中的人员安全负责，若在工作过程中造成安全事故或造成他人人身安全事故的，由物业服务单位负责。

9.物业服务单位须按国家规范及标准，提供长期警示牌和临时警示牌，如果考虑不周、摆放不当造成安全事故的，由物业服务单位或电梯维保单位负责。

10.物业服务单位在服务过程中应自行配备维修维护所需工具、设备、仪器、耗材等。业主单位不予提供。

五、空调系统运行维护

（一）服务范围： 集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、热交换器、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。

（二）服务标准：建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零维修合格率100%。

（三）服务要求：

1.集中空调系统维保或专项作业需要生产厂家或专业公司进行，报经业主单位同意后，由物业服务单位直接向生产厂家或专业公司进行委托、付费。具体的设备维保或专项作业活动由物业服务单位协助生产厂家或专业公司组织实施，业主单位全过程进行监督，相关维保或作业资料由物业服务单位代业主单位整理、存档。物业服务单位在维保单位的指导下，按要求对设备进行操作和一般性的日常保养和维护，有关技术或操作的难点由维保单位负责解决（维保设备清单或专项作业项目可根据实际情况进行必要的调整）。

2.为了确保集中空调系统系统安全运行，物业服务单位根据国家或行业的有关标准负责每年具体检测、试验等事宜，确保检测、试验结果满足相关规定标准，相关费用已包含于合同总费用中，由物业服务单位直接向相关检测、试验单位支付。

3.物业服务单位需综合、全面考虑集中空调系统要求和值守人员及综合维修人员的合理安排（要求设施、设备系统和值机人员及综合维修人员可根据实际情况进行必要的调整）；集中空调系统维修保障，需物业服务单位全年24小时值守（值守人员须具备相关集中空调系统维修专业资质，能即时处理简单故障，协助维保单位完成例行维护保养，能自行完成维保单位工作内容之外的日常检查、检修、清洁等工作）；物业服务单位在服务过程中应自行配备维修维护所需工具、仪器、耗材等，业主单位不予提供。。

4.集中空调系统夏季空调温度不低于26摄氏度，冬季空调温度不高于20摄氏度，建立节电措施，分时调控、节约用电。

六、消防系统维护

（一）服务范围：对火灾自动报警系统、自动喷淋系统、室内灭火栓、排防烟系统、安全疏散、应急系统、防火门系统、二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。

（二）服务标准：严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好的状态；定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率；保证楼宇消防自动报警系统、门禁系统、自控系统及闭路监控系统运行正常，各系统工作稳定；保证消防自动报警设备、闭路监控设备灵敏可靠；每月对消防设备定期检查一次，重大节日、重要活动、节假日增加检查次数，有故障时，维修人员应及时到场；经常组织义务消防员的培训和演习；确保整个消防系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证。

（三）服务要求：

1.按照相关法律法规、技术标准及规范，结合业主单位消防系统性能特点和办公环境的要求，制定合理维护计划及相关管理制度。

2.严格按维护计划、方案定期对消防系统设施设备进行检查、测试、维修，确保系统安全有效运行。

3.建立健全运行维护技术资料档案。

4.配备专业维护人员，设定24小时设备值班岗位，及时处理设备运行中的问题，维护人员须具备从业岗位证书，经过培训熟悉系统结构和设备性能、特点及操作规程。

5.接受相关部门的消防系统年度安全检测，提交系统年度运行维护、检测报告。

6.提出维修材料、必要备品、备件需求及经费（含消防系统年度安全检测费）。

7.完成业主单位安排的其他相关工作。

（四）基本服务项目

1.火灾自动报警系统

（1）火灾报警控制器、火警报警功能、故障报警功能、自检功能、显示与记录功能、主备电转换功能、消音、复位功能，其中主备电转换功能试验同时检查其备电转换供电能力不低于2小时。

（2）消防联动控制设备：故障报警功能、处理存储显示回路信息功能，手、自动转换功能、手动控制受控设备动作功能、自动逻辑输出联动控制信号功能、直接输出接点控制功能、自检功能、显示与记录功能、消音复位功能。

（3）火灾报警探测器、手动报警按钮的报警联动功能保持正常。

（4）火灾警报装置的警报功能，环境噪声60dB的场所，声音警报的声压级应高于背景噪声15dB。

（5）火灾显示盘应能接收来自火灾报警控制器的火灾报警信号，发出声光报警信号，指示火灾发生部位，并予以保持。

（6）消防控制室图形显示装置的图形报警显示功能应正常。

（7）火灾自动报警装置每层、每回路报警系统和联动控制设备的功能试验，每12个月对每只探测器、手动报警按钮检查不少于1次。

2.消防供水设施

（1）消防水池、水箱水量。

（2）气压装置压力工作状况。

（3）消防水泵及水泵控制柜的启泵和主备泵切换功能。

消防水池、水箱、气压给水设备的水至少半年更换不少于1次。

（4）每年应对消防储水设备进行检查，修补缺损和重新油漆。

（5）每年对水源的供水能力进行不少于1次测定。

（6）核实室外阀门井中进水管上的控制阀门应处于全开启状态。

（7）检查管道阀门密封性。

3.消火栓（消防炮）灭火系统

（1）室内消火栓、消防水炮出水及压力，消火栓启泵按钮系统功能检查。

（2）每12个月累计对每个消火栓、卷盘、水炮检查不少于1次。

4.自动喷水灭火系统

（1）湿式报警阀组防水、末端试水装置放水试验，检查系统启动、报警功能及出水情况是否正常。

（2）雨淋系统、水幕系统、水喷雾系统、手动启动防水试验，不宜进行实际喷水的场所，应在试验前关雨淋出口控制阀。

（3）通过报警或为传动管泄压检查雨淋阀动作性能。

（4）电磁阀启动试验。

5.气体灭火系统

（1）灭火剂储存容器及容器阀、单项阀、连接管、集流管、安全泄放装置、选择阀、阀驱动装置、喷嘴信号反馈装置，减压装置等，全部系统组建应无碰撞变形及其他机械性损伤，表面应无锈蚀，保护涂层完好，铭牌和保护对象标志牌应清晰，手动操作装置的防护罩、铅封和安全标志应完整。

（2）可燃物的种类、分布情况、防护区的开口情况，应符合设计规定。

（3）贮存装置间的设备、灭火剂输送管道和支、吊架的固定，应无松动。

（4）连接管应无变形、裂纹及老化。

（5）各喷嘴孔、口应无堵塞。

（6）通过报警联动，检查气体灭火控制盘功能，并进行自动启动方式模拟喷气试验，此项检查每年一次。

（7）泄漏报警装置报警定量功能试验。

（8）主用量灭火剂储存容器切换为备用量灭火剂储存容器的模拟切换试验。

6.防、排烟设施

（1）机械加压送风机系统排烟机功能，控制柜功能。风机叶轮旋转方向应正确，运转平稳，无异常振动和声响。

（2）正压送风阀、排烟阀联动功能，开启、复位操作应灵活可靠，关闭时应严密，输出反馈信号应正确，风口的风叶无变形，动作无卡阻现象。

（3）挡烟垂壁功能。

（4）通过报警联动，检查正压送风或机械排烟系统功能，并测试风口风速、风压值。

7.应急照明，疏散指示标志

（1）电源切换和充电功能，检查应急照明、疏散指示标志位置、间距、亮度、照度和应急工作状态的持续时间。

（2）通过联动报警检查应急照明、疏散指示标志功能。

8.消防电话和应急广播

（1）通话、广播音质、选层播放功能，话筒播音功能。

（2）通过报警联动，检查消防广播控制程序及播音功能。

9.防火卷帘门

（1）防火卷帘门远程启动和现场手动功能，机械应急控制功能。

（2）通过报警联动，检查防火卷帘门迫降功能。

10.消防客（货）梯

（1）首层按钮控制和联动客（货）梯回首层。

（2）通过报警联动检查客（货）梯迫降功能。

11.灭火器

（1）灭火器的设置在规定的设置点位设置。

（2）灭火器的设置方式符合配置设计要求。

（3）灭火器的类型、规格，灭火级别和配置数量应符合配置设计要求。

（4）检查灭火器配置场所的使用性质包括可燃物的种类和物态等，是否发生变化，若有变化则应调整灭火器的配置类型和数量。

（5）检查灭火器的喷射系统是否畅通，喷射软管应完好，无明显龟裂、喷嘴不堵塞。

（6）检查灭火器是否达到报废、送修条件。

（7）检查干粉灭火器的气体压力是否在工作压力范围内。

（8）灭火器筒体无明显的损伤缺陷、锈蚀。

12.电器火灾监控系统

电器火灾监控探测器报警功能、显示功能。

13.消防和火灾自动报警系统服务管理特别说明

（1）承担消防和火灾自动报警系统服务运维公司应具备消防维保资质。

（2）物业服务单位必须配备消防系统专职负责人。加强对消防系统的专业管理，专职人员必须具备各相应消防专业知识，从事消防工作达3年以上。

（3）下列设备维保或专项作业需要生产厂家或具备资质专业公司进行，报经业主单位同意后，由物业服务单位直接向生产厂家或具备资质专业公司进行委托、付费。具体的设备维保或专项作业活动由物业服务单位协助生产厂家或具备资质专业公司组织实施，业主单位全过程进行监督，相关维保或作业资料由乙方代甲方整理、存档。物业服务单位在维保单位的指导下，按要求对设备进行操作和一般性的日常保养和维护，有关技术或操作的难点由维保单位负责解决（维保设备清单或专项作业项目可根据实际情况进行必要的调整）：

（4）物业服务单位在服务过程中应自行配备维修维护所需工具、备品备件、设备、仪器、耗材等。业主单位不予提供。

七、环境卫生管理

（一）服务范围：办公楼（区）内楼梯、大厅、走廊、天台、电梯间、卫生间、公共活动场所、楼宇外墙等所有公共部位，办公区域道路、院落、停车场（库）等所有公共场地及“门前三包”区域的日常清洁、保洁及保养；垃圾等废弃物清理、生活水池清洗和化粪池清掏等；含所需卫生清洁保洁、保养用品的购置，物业服务单位自行配备各类清洁机械设备（不含水、电等能源费）。

（二）服务标准：建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、公共卫生间、地下室、天台、内外墙面、停车场（库）、道路等所有公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占地，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味，日常卫生清洁保洁、地毯清洗、石材养护、木地板养护等相关服务项目；清洗生活水池，及时清掏清运化粪池；及时清扫积水积雪，确保办公区和卫生责任区容貌整洁；病媒生物的防治防疫；机关建筑体外立面清洗；垃圾分类收集处理规范有序；市级机关的门前三包管理。

（三）服务要求：

1.大厅保洁

（1）地面：各大厅地面每天全面清洁三次（上班前、中午及适当时间），做到干净、光亮、无脚印、无水迹、无陈旧性垃圾；每月用专用设备清洗、保养一次，每半年对地面进行一次专业的抛光处理。

（2）墙面及玻璃：每天清洁、擦抹一次，做到光亮、目视无污渍；玻璃门、玻璃幕墙循环保洁，保持无印迹、无粘附物。

（3）烟痰桶：每天清洁、擦抹二次，每天更换沙盘，循环保洁、清理烟头、痰迹，桶内垃圾日产日清，烟痰桶保持光亮、无污迹、无粘附物、无异味。

（4）标识牌：每天清洁、擦抹一次，做到无尘、无粘附物；

（5）顶部玻璃、墙面等每季度清洗一次。

（6）休息区：每天对沙发、茶几清洁、擦抹二次，随时保洁。

（7）地垫的清洁：雨天设置“小心地滑”提示牌，每周清洗一次，保证无污渍。

（8）绿色草垫：每月清洗一次，随时保洁。

2.楼层保洁

（1）地面：每天二次彻底清洁地面卫生；其余时间循环保洁，做到干净、整洁、光亮、无陈旧性垃圾。

（2）办公室门及公共区域玻璃：每周清洁、擦抹一次，做到光亮、目视无污渍；窗台每天保洁，保持无灰尘、无污迹。

（3）楼道设施：消防栓（箱）、应急灯、灭火器、电源开关盒、提脚线、楼道梁肩等部位每周清洁、擦抹一次，做到整洁、无灰尘、标识清晰。

（4）天花顶：定期清洁除尘，保持无灰尘、无蜘蛛网。

3.室外地面保洁：每天清扫室外场地、道路至少2次，其余时间循环保洁，清除果皮、纸屑、烟头、树叶等垃圾，保持干净、整洁、无烟头、无卫生死角。定期用水刷洗主干道路及地面，保持地面整洁、美观。

4.公共卫生间

（1）卫生间保洁时设置“工作进行中”提示牌人性化服务。

（2）大（小）便器：每天清洁二次，循环保洁，做到干净、整洁、光亮、无污渍、无异味；

（3）洗手台盆及水龙头：用镜布每天清洁二次，循环保洁，做到干净、明亮、无印迹物。

（4）台盆面板及镜子：用镜布每天清洁、循环保洁，保持台面整洁、卫生用品摆放整齐、无水迹，镜面光亮、印迹、无粘附物。

（5）地面：每天定时清洁，循环保洁，保持无水迹、无脚印、无卫生死角。

（6）墙面：每周清洁墙面一次，保持墙面光亮、无印迹。

（7）空气质量：保持空气清新，无异味。

5.电梯间

（1）地面：每天避开使用高峰期清洁地面，循环保洁，做到干净、光亮、无印迹、无陈旧性垃圾；

（2）电梯轿厢：每天上班前用专用布全面清洁轿厢，每周用不锈钢清洁液擦抹一次，做到光亮、目视无污渍，轿厢地毯每天更换，每天清洗。定期对轿厢内按键进行清洁和消毒。

（3）电梯外门：随时保洁，做到光亮、整洁，无手印、无粘附物。

（4）电梯门轨道沟槽：每天用刷子、抹布去除沟槽中的杂物、泥沙保持干净。

6.自动扶梯：

（1）扶梯前踏板：用扫帚或吸尘器除尘，再用拧干后的地拖拖擦，局部污垢附着物等用铲刀、百洁布、刷子去除。  

（2）扶梯台阶：用自动扶梯清洁机在扶梯运行时进行清洁，在停止运作时，用扫帚或吸尘器除尘，再用拧干后的拖布或抹布擦净，局部污垢、附着物等用铲子、刷子去除。

（3）橡胶扶手：先用潮湿抹布擦拭，干燥后再用干抹布涂上上光剂，上光剂干燥后再用干抹布擦亮。

（4）扶梯侧面挡板及裙边：用鸡毛掸掸扫或用推尘器擦拭。

7.层顶：每季度对建筑体屋顶地面进行清扫，清除地面灰尘、排水口泥沙。

8.地下车库、地下通道区域：每天清扫车库地面1次，循环保洁，每周清洁车库内标识、道闸、卷帘门、消火栓（箱）等设施，做到干净、无陈旧性垃圾；每月清洁车库顶部管道1次，保持无积尘、无蜘蛛网。

9.二次水箱清洗消杀：每半年请专业的自来水公司对机关的生活用水水池进行一次清洗、消杀，保持生活用水安全合格，使机关生活用水达到国家标准。

10.化粪池清掏消毒：定期和不定期对机关的化粪池进行检查及时清淘，保持化粪池通畅，严禁化粪池外溢。每半年对化粪池进行消毒。

11.垃圾分类收集与管理：

（1）每天定时对机关室内的生活垃圾袋装清运到指定垃圾收集处，做到垃圾日产日清，室内垃圾不出现溢满或陈旧性堆放情况。

（2）垃圾袋装搬运，集中堆放，科学环保的进行垃圾分类处理，分类垃圾箱标识规范明显。

（3）禁止从楼上抛掷杂物、垃圾、烟蒂、泼洒污水，禁止在窗口、阳台晾晒拖把、抹布；禁止将废料、垃圾、饭渣、布条等投入厕所和下水道造成管道堵塞。

（4）每周对垃圾桶（箱）进行清洁、擦洗，定期进行消毒灭菌处理，保持垃圾桶无异味、无粘附物、无污迹、无陈旧性垃圾。

（5）监督每天按时清运生活垃圾，每天清洁垃圾收集点，每周对垃圾收集点进行彻底清洁、消毒。

（6）机关的门前三包。对机关的门前三包每天巡查、发现问题及时与相关单位进行沟通协调解决。

12.专业石材养护：

针对机关办公楼装饰石材的材质、养护特性、使用要求，提供专业的石材养护方法，对石材进行专业养护处理，保证石材天然本色及光亮的同时，起到保护石材、防止污染、增强抗磨损的作用，延长石材使用寿命。

13.室外设施、标志：每天清洁、擦抹一次，做到无灰尘、无污渍。

14.下水道口：定期清理烟头、树叶等杂物，确保排水口通畅，防止堵塞。每月定期对污水排水沟渠进行消毒。

15.露天水池：每天清洁一次，做到水池中无杂物，保持水池干净、无异味。

16.节能减排：重点用能系统、设备操作岗位应当配备专业技术人员，制定有具体措施、有具体目标的市级机关节能减排方案。

八、绿化管理

（一）服务范围：办公楼（区）树木、花草、绿地等的日常养护和管理，办公楼（区）“门前”规定区域绿地的养护管理等。

（二）服务标准：植物配置合理，绿地充分，无裸露土地；花草树木生长正常，修剪及时，无枯枝死权及病虫害现象；绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

（三）服务要求：

1.室外绿化管养服务标准和要求

（1）管养要求：植物生长旺盛，呈勃勃生机，在覆盖度、无杂草率、生长势等指标上，绿化完好率达到≥95%。

（2）灌溉、施肥：植物管养其核心工作是水、肥的科学养护，应根据植物生长习性，加强落实淋水和施肥措施。

（3）修剪：按季节特点和植物生长发育特点进行，草坪修剪应高度一致、边缘整齐。

（4）补植、改植：对被损坏或其他原因死亡的植物应及时补植，补植要与原品种一致，规格、数量基本相同；对已呈老化或明显与周围环境不协调的植物应改植，改植要严格按照甲方的认可和要求，按照种植规范进行。

（5）病虫害防治：以防为主、精心管养，使植物增强抗病虫能力，经常检查、早发现早治理，及时做好病虫害的防治工作，最重危害率控制在3%以下。

（6）冬春季防寒：作为绿地维护的特殊环节，冬春季防寒就是要保证植物安全越过冬春季。其中，使用密度为80%的双幅遮阳网，并配合脚手架、竹子、草席、草绳、树干涂白工作进行。

（7）水池管理：保持水面及水池内外的清洁，水质良好，水量适度，节约用水。及时清除杂物，定期消杀水池，控制好水深，管好水闸开关，不浪费水。

（8）环境卫生：工作日保持路面及绿地无垃圾杂物，有垃圾杂物10分钟内捡拾干净。做到即产即清，囤放不过夜，不焚烧。

（9）设施维护：绿地、水池的给排水设施，日常维护要做到完好无损，以保障绿化供水和排涝使用，防止水被人为滥用。

（10）其它：做好绿化档案的建档及管理；完成领导交办的事情。

2.室内植物摆放服务标准和要求：

（1）挑选品质较好的植物确保植株茂盛健壮，株型自然匀称。叶面干净光亮，无灰尘污渍，无明显病斑，无明显虫害，无残留害虫。

（2）严格做好养护服务，确保植物无枯枝、残枝、黄叶。对叶尖有少许枯黄的叶片，要合理修剪，保持树形美观自然。

（3）在养护工作上按照科学的植物水肥需要保证盆花干湿合理，不过量浇水施肥，又不缺水少肥，保持植物对生长水肥的合理需求。

（4）保持盆花的花盆、器皿干净整洁，无污水、泥垢及污渍。花盆内无杂物、垃圾，对损坏残缺的花盆套缸及时更换。每次养护完毕，清理现场保持清洁。

（5）盆花的底碟、套缸、花盆应合理配备，确保颜色适配、风格统一、美观大方。

（6）盆花养护期间，根据其生长需要施用肥料。施用的肥料应无异味、无毒、无刺激性气味，保证摆放环境清新自然。

（7）对长势不良、观赏价值降低的盆花应及时进行更换。

（8）室内植物的摆放在接到业主方通知后选择下班时间或休息日时间进行摆放，不得影响办公区域的正常办公。特殊情况经业主方同意后除外。

（9）物业服务单位使用的农药必须符合国家相关标准，农药的管理必须专人专管，如因物业服务单位管理不当发生的公共事故由物业服务单位自行承担。

（10）物业服务单位须对工作中的人员安全负责，若在工作过程中造成安全事故或造成他人人身安全事故的，由物业服务单位负责。

（11）物业服务单位须按国家规范及标准，提供长期警示牌和临时警示牌，如果考虑不周、摆放不当造成安全事故的，由物业服务单位负责。

九、除“四害”管理和卫生消毒

（一）服务范围：灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达到全国爱卫会规定的标准；科学有效地进行卫生消毒。

（二）服务标准：采取综合措施消灭老鼠，鼠密度用粉迹法测定不得超过5%，用鼠夹法测定不得超过1%，鼠征阳性房间不得超过2%；严格控制室内苍蝇滋生地，办公室、大厅、走廊、餐厅、厨房、车库及室内公共部分都应达到基本无蝇；采取综合措施杀灭蟑螂，房间蟑螂侵害率不得超过5%，有蟑螂房间的成虫数不超过5只；有蟑螂为孵化卵荚的房间不得超过2%，有卵荚平均数不得超过2个；严格控制室内外蚊虫孳生，逐步做到有蚊房间的蚊数不得超过3只；在化学防治中，注重科学合理用药，不使用国家禁用的药品。

（三）服务要求：

1.定期检查蝇、蚊、鼠、白蚁、蟑螂等虫害情况，做好防疫和灭杀工作。定期对机关的病媒生物进行投药、防治，做好记录，确保病媒生物各项指标达到国家标准。

2.物业服务单位使用的药品必须符合国家相关标准，药品的管理必须专人专管，如因物业服务单位管理不当发生的公共事故由物业服务单位自行承担。

3.物业服务单位须对工作中的人员安全负责，若在工作过程中造成安全事故或造成他人人身安全事故的，由物业服务单位负责。

4.物业服务单位须按国家规范及标准，提供长期警示牌和临时警示牌，如果考虑不周、摆放不当造成安全事故的，由物业服务单位负责。

十、传达、保安、秩序管理

（一）服务范围：办公楼（区）来人来访的通报、证件检验、登记等；防盗、防火报警监控设备运行管理，门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其它突发事件处理等；道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等。

（二）服务标准：建立办公楼（区）传达、保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，确保办公区安全和正常工作环境；严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公楼（区），环境秩序良好；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，做好安全防范和日常巡逻工作，确保每2小时巡逻办公区域一次，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；道路畅通，车辆停放有序。

（三）服务要求：

1.工作人员身体健康，工作认真负责。对日常安防事项做出正确反应，能正确使用消防、物防、技防等器械和设备。

2.上岗时佩带统一标识、穿着统一制服、行为规范、举止文明，主要出入口实行24 小时双人值守,有值班记录,对来访人员有登记,对大型物件的进出实行记录。

3.车辆出、入有记录,车辆停放有引导,停放有序。停车场、停车位标识规范、清晰,车辆行驶路线设置合理，临时车辆进出登记及时，车辆进出记录完整。

4.停车场车位平面图、停车收费标准、管理规定、紧急联系电话等公示于显著位置，对行车、停车秩序进行引导,发生交通堵塞及时疏导,发生交通事故及时报告有关部门。非机动车充电管理规范,无私拉、乱扯充电现象，非机动车辆摆放整齐,无乱停乱放现象。

5.道闸、立体停车场设施运行良好,专业维护保养单位维修养护及时，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。

6.办公楼（区）、停车场(库)定时巡检,记录完整。

7.在遇到异常情况、突发事件、重大社会事件时,采取积极应对措施,并及时汇报上级和相关部门。白天每两小时巡逻一次,夜间每三小时巡逻一次,重点部位有明确的巡逻要求,并有巡查记录。首次接到火警、警情后3 分钟内赶到现场,协助保护现场,采取应对措施,并及时汇报上级和相关部门。

8.每月定期保养,保持门禁系统使用正常，楼宇对讲系统(可视):不定期进行调试与保养,保证24小时运行正常；对讲主机选呼功能正常,且选呼后的对讲(可视)功能正常,语音(图像)清晰,对讲分机开锁功能、门体的闭门器等自动功能正常。

9.报警系统不定期进行调试与保养,保证其24 小时运行正常；中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信，周界报警24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养；保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角,保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域,收到警情时,能同时发出声光报警信号，监视系统不定期进行调试与保养,保证各项监控设备24小时正常运行,能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号码,录像功能正常，检查和维修记录完整。

十一、会议服务

（一）服务范围：会议室的音响保障、茶水供应、保洁等服务。

（二）服务标准：建立会议室管理制度，制订会议服务规程并认真落实，保证茶水供应并定时续水，保持室内整洁，设备运行正常。

（三）服务要求：

1.根据会议通知时间,提前对会议室的照明、音控、空调、卫生等进行全面检查。

2.根据各类会议的具体情况，按要求搬移，调整相关的会场设施、会议物品。

3.会议服务人员统一着装，服务规范，文明礼貌。

4.严格遵守会议保密规定。

5.会议结束后随即进行会场清洁，保持会议室洁净，设施设备运转正常、随时可用。

6.接待会议、检查和维修记录完整。

十二、代办性服务

（一）服务范围：受业主单位委托，为业主单位代办报刊征订和邮件收发、代收代缴房租、水电暖费等公共缴费服务。

（二）服务标准：根据业主单位委托和要求，保证报刊征订和报刊、邮件分发及时准确，按时有效完成各项代收代缴工作；根据有关规定和标准收费缴费，计数准确，各种收费缴费凭证安全。

（三）服务要求：

1.每天报刊、邮件分发工作2小时内完成。

2.代收代缴工作当天完成，并将相关单据交由业主单位。

3.接收记录完整。

十三、其它项目

（一）服务范围：办公楼（区）自行供暖、消防设备、报警监控设备、楼宇自控设备、通讯设备、卫星电视接收设备、网络设备等的管理维护维修及特约服务项目。

（二）服务标准：由各单位按照国家及兰州市有关规定，根据本单位情况双方协商确定服务内容、质量和收费标准。

（三）服务要求：

1.凡涉及物业管理区域内共用部位共用设施设备包括但不限于：机关广播系统； 建筑设备自动化（楼宇自控）系统运行 (要求能完成检测、改造、升级等工作)；安全防范系统(要求能完成检测、改造、升级等工作)；高、低压供配用电系统及各类照明系统(要求能完成检测、改造、升级等工作)；参与配合项目有关工程的改造；参与配合协调设施、设备例行定期检测；相关设施、设备的图纸、资料、档案建立；房屋建筑和设施、设备的物业接管验收；指定办公室办公家具及其他家具的一般性维护；排风送风系统；负责节日和重大活动插挂彩旗、布标、灯笼购置、安装、设置、条幅制作、悬挂工作；电力实时在线监测系统（要求能完成检测、改造、升级、维护等工作）等。

2.管理服务应达到的各项指标(最低要求)：杜绝火灾责任事故；消防设备设施完好率100％；停车场设备完好率98％；房屋完好率100％；设备完好率100％；智能化系统运行正常率98％；零修、报修及时率100％，返修率≤1％；服务有效投诉≤1％，处理率100％；来访及办事人员满意率98％；内部办公人员满意率98％。

附件2

2023年-2025年兰州市市直机关单位办公用房物业费支出标准

附件3

兰州市市直机关事业单位办公用房

物业服务考核办法

一、考核时间

业主单位相关人员对物业管理企业每季度进行一次综合考核，市机关事务管理局不定期检查考核及定期的综合考核。

二、考核人员

市机关事务管理局后勤服务管理科、相关部门工作人员、监督人员和服务对象代表。

三、考核方式

通过定期和不定期检查考核，对物业管理服务采取现场检查、检查工作日检记录、询问工作人员、征求服务各部、委、办、局干部职工的意见建议、第三方考评等方式，依据考核评价标准，得出每季度和年终的综合得分。

四、考核标准

（一）考核采用100分制计分标准，考核内容及标准详见《物业管理卫生保洁考核实施细则》、《物业管理绿化管养考核实施细则》、《物业管理设施设备和供配电运行维护评价考核实施细则》以及服务各部、委、办、局每半年对服务工作的评议满意度。

（二）日常不定期巡视检查发现，不按要求履行服务的问题，按照各个考核实施细则标准扣分，每扣0.1分（计入每季度定期考核扣分），从违约保证金中扣除20元。

（三）每季度定期检查考核和不定期检查考核分相加除以12占为总分的70%，各部、委、办、局每半年对服务工作的评议满意度得分相加除以2占总分的20%，年终综合考核考核占总分的10%。得分为95分（含）以上为良好；考核得分为90（含）至94分为合格；考核得分为90分以下为不合格。

（四）市级机关各部、委、办、局每季度对服务工作的评价，采取问卷调查的方式，满意率1%得1分，不满意率1%扣1分。

五、考核结果

年终综合考核结果为合格以上的，全额支付物业管理费；年终综合考核结果为不合格的，除承担相应责任赔偿损失外，一次性扣除全部保证金（合同总价的3%），年终综合考核优秀的物业服务单位进行通报表扬，年终综合考核不合格的进行通报批评。

兰州市市级物业管理绿化管养考核实施细则

考核时间：    年   月   日

兰州市市级物业管理绿化管养考核实施细则

考核时间：    年   月   日

兰州市市级物业管理卫生保洁服务考核实施细则

考核时间：   年  月  日

兰州市市级物业管理设施设备运行维护评价考核实施细则

考核时间：   年  月  日

兰州市市级物业管理设施设备运行维护评价考核实施细则

考核时间：   年  月  日

兰州市市级物业管理设施设备运行维护评价考核实施细则

考核时间：   年  月  日

兰州市市级物业管理设施设备运行维护评价考核实施细则

考核时间：   年  月  日

兰州市市级物业管理设施设备运行维护评价考核实施细则

考核时间：   年  月  日

兰州市市级物业管理设施设备运行维护评价考核实施细则

考核时间：   年  月  日

兰州市市级物业管理设施设备运行维护评价考核实施细则

考核时间：   年  月  日

兰州市市级物业管理供配电系统

运行维护评价考核实施细则

考核时间：   年  月  日

兰州市市级物业管理供配电系统

运行维护评价考核实施细则

考核时间：   年  月  日

兰州市市级物业管理供配电系统

运行维护评价考核实施细则

考核时间：   年  月  日

兰州市市级物业管理供配电系统

运行维护评价考核实施细则

考核时间：   年  月  日

兰州市市级物业管理供配电系统

运行维护评价考核实施细则

考核时间：   年  月  日

兰州市市级物业管理供配电系统

运行维护评价考核实施细则

考核时间：   年  月  日

兰州市市级物业管理供配电系统

运行维护评价考核实施细则

考核时间：   年  月  日

兰州市市级物业管理供配电系统

运行维护评价考核实施细则

考核时间：   年  月  日